Следует опасаться и неожиданных отъездов бригадира на родину по «семейным обстоятельствам», которые обычно возникают вскоре после получения денег за очередной этап работ. Поэтому в список договоренностей нужно внести пункт о предупреждении об отъезде. Лучше всего, конечно, запретить таковой до окончания выполнения работ, но как вы проверите: а вдруг у бригадира действительно в семье что-то произошло?

Увы, идеальный заказчик с точки зрения строителя-гастарбайтера — это щедрый и добрый человек, ровным счетом ничего не понимающий в строительстве. Он не должен самостоятельно закупать материалы, обязан не гнать со сроками, постоянно быть занятым на своей работе. Условие — он должен иметь таких же родственников, друзей и соседей. Ведь не ровен час, кто-то из них придет и за голову схватится — вместо коттеджа растет сакля.

Из-за чего в основном возникают конфликты? Причины обычно две — качество и деньги, причем деньги лишь на втором плане. Договориться о цене на определенный вид работ — не такая большая проблема. Везде существует устоявшаяся «вилка» расценок, и узнать минимум и максимум не представляет труда. Если поторговаться, можно получить хорошую цену внутри этой «вилки». Если же предложенная цена выпадает из данного диапазона — нужно задуматься.

Нанимая гастарбайтеров, введите в договор с бригадой строителей пункт об испытательном сроке. Пусть сделают первый маленький этап, по которому вы сможете оценить компетентность строителей и уровень качества работ. Вы должны оговорить право отказаться от услуг бригады, если проверочное задание будет выполнено некачественно. В этом случае работу они должны будут переделать, получить за нее деньги и, как говорится, «до свидания».

Кстати, на «тестовом задании» вы сможете выяснить, что понимают гастарбайтеры под конкретным видом работ за определенную цену, ведь часто заказчик ожидает от них больше, чем они могут предложить. Убедите их, что все работы должны быть выполнены в строгом соответствии с технологиями. Уточните, что все обрабатываемые поверхности должны быть горизонтальны и вертикальны с определенным допуском. Ведь вы можете обнаружить, что штукатурные стены, например, не вертикальны, и на вопрос, что это, мол, за «халтура», получите вполне конкретный ответ: «за такую цену вам никто по маякам под уровень штукатурить не будет».

Еще один полезный нюанс. Если качество теста вас устроит и бригада останется у вас работать, то рано или поздно рабочие могут устать и качество работ упадет. Тогда вы сможете указать рабочим на тестовое задание как должный уровень качества, который они обязались поддерживать. Против такого аргумента они ничего возразить не смогут.

О пользе независимого эксперта, наблюдающего за ходом работ

Даже если вы весьма самоуверенны и во всех случаях прекрасно справлялись с самыми трудными ситуациями — не питайте иллюзий, что вы самостоятельно справитесь с осуществлением качественного надзора за ходом строительных работ. Конечно, вы можете решиться оставить на несколько месяцев свою работу, поселиться в трейлере близ строительной площадки и посвятить все дни посещению строительных рынков и наблюдению за рабочими. Однако вряд ли вы что-то выиграете в экономии средств и качестве работ. Во-первых, сегодняшний рынок строительных материалов столь многообразен, что сориентироваться в нем гораздо легче не вам, а человеку, поднаторевшему в приобретении оптовых партий качественного товара по разумным ценам. Ведь, изучая цены в Интернете, нужно чувствовать динамику строительного рынка, банально иметь «связи», которые невозможны вне опыта прошлых наработок. Дело в том, что экономия средств вырастает из знания особенностей однотипных на первый взгляд материалов. Неплохо владеть также и специфической информацией о производителях, доступной только профессиональным строителям.

Более того, контроль за правильностью выполнения современных строительных технологий требует действительно глубоких специальных знаний. Как быть, если у вас их нет? Нельзя же полагаться голословно на компетентность и добросовестность нанятой вами бригады — это чревато тем, что «прием» вами работы начнется со сбивания со стен растрескавшейся штукатурки.

Вы приходите к тому, что контроль за ходом строительных работ должен осуществляться не «хозяйский», а компетентный — инженерно-строительный. Конечно, есть понятие авторского надзора со стороны архитектора — автора проекта вашего дома (его осуществление за отдельную плату вносится в договор отдельным пунктом). Однако этого недостаточно, ведь архитектор будет наблюдать за чистотой воплощения его визуального замысла, а не за качеством кирпичной кладки. Иное дело, конечно, если ваш архитектор получил в свое время строительное образование, но даже в этом случае в его планы вряд ли входит постоянное присутствие на вашем объекте.

Вышесказанное, впрочем, не означает, что вам нечего делать на строительной площадке и что контроль за работой бригады вы должны переложить на кого-то иного. Понятно, что без вашего участия в строительном процессе не обойтись. Однако все же есть крайняя необходимость в приглашении независимого строителя, который будет «вести» строительство вашего дома. Это не прораб либо бригадир, которые должны работать. В функции независимого строителя входит контроль. Главное преимущество такого решения — ваш независимый наблюдатель сможет проводить на строительной площадке столько времени, сколько нужно для дела.

Конечно, найти такого специалиста очень сложно. Ведь дело не только в его квалификации — человека нужно сподвигнуть стать в полном смысле слова вашим доверенным лицом. Для этого требуются не только специфические деловые и строительные качества, но и человеческие.

Понятно, что приглашение такого наблюдателя потребует вложения финансовых средств — в среднем 12 тысяч рублей. Наем «куратора», несомненно, окупится: этот человек не допустит того, что вас запутают в смете, станут красть ваши стройматериалы, завышать объемы выполненных работ. Главное — он обеспечит должный уровень качества этих работ.

На каком этапе имеет смысл пригласить «куратора»? Займитесь поиском кандидатуры еще до окончательного выбора проекта дома и утверждения сметы. Как помечаются в смете услуги независимого наблюдателя? Подобные работы в документах «скрываются» под видом других работ, например отделочных. Они так и называются — «скрытые работы», что не мешает вам фиксировать их выполнение соответствующими актами. В индивидуальном строительстве это общепринятая практика.

Кстати, облегчит поиск независимого наблюдателя обращение в фирмы, занимающиеся оказанием услуг кураторского типа. Как правило, в таких фирмах работают строители различного профиля, что и гарантирует качество оплаченных вами услуг. Более того, у солидной фирмы наверняка имеется полноценный арсенал современной контрольно-измерительной аппаратуры, которая вряд ли найдется у «индивидуала».

Есть ли необходимость ежедневно курировать бригадира

Скорее всего, вы не сможете ежедневно посещать свой объект. В принципе, в этом нет необходимости. Важно чувствовать и просчитывать моменты, когда ваше присутствие на стройке на самом деле необходимо. Чтобы этому научиться, нужно, всякий раз собираясь на участок, ясно и четко представлять себе, зачем сегодня вы туда едете. «Просто заехать в свободную минутку, чтобы взглянуть» — это несерьезно. Более того — это расхолаживает рабочих. Отношение к вашим визитам у них вскоре сформируется снисходительное: дескать, подумаешь, «барин приехал».

Следует составить график посещения участка. Причем придать ему вид заверенного документа, утвержденного подрядной организацией наряду со сметой и договором. Лучше всего оформить график ваших посещений как приложение к договору. В таком случае соблюдение условий вашего «приема» станет важным моментом контроля, обязательным для подрядчика.

Второй момент: заведите журнал строительных работ. Поверьте, если вы сделаете это в первую же встречу со строителями у себя на участке — это настроит их на серьезный лад. Однако и вам придется относиться к внесению контрольных пометок в журнал более чем серьезно. Ведь в результате даже незначительной задержки по возведению перегородок вам придется смириться с тем, что оклейка обоями задержится на месяц, а ваше вселение — на полгода.

Как работать с составленным графиком? Приезжая на участок, непременно сверяйте с ним фактическое состояние работ. Также в графике должна быть отражена последовательность выполненных работ. При нарушении последовательности нужно обстоятельно поговорить с бригадиром о том, почему это произошло и как может сказаться на итоге всего строительства.

По возможности не устраивайте на строительной площадке скандалы. Продумайте и грамотно сформулируйте все свои вопросы бригадиру (заранее посоветовавшись с независимым экспертом). Что бы ни случилось, строители должны понимать, что имеют дело с грамотным, а не претенциозным хозяином. Не следует нагнетать на участке нервозную обстановку без причины. Серьезный контроль не означает, что нужно постоянно «дожимать» строителей, — это ведь также может отрицательно сказаться на качестве их работы.

В любом случае вы должны настроить бригадира на то, что у вас с ним — общая цель, то есть сдача объекта в срок и с надлежащим уровнем качества. С одной стороны, он должен видеть, что вы доверяете его знаниям и опыту, с другой — осознавать, что вы — хозяин объекта и своих денег.

График работ должен быть составлен так, чтобы бригадир понимал — вы имеете представление о технологическом цикле строительства. Об этом ему скажут правильно выбранные вами так называемые точки контроля. Иными словами, вы должны расписать, когда и какие именно операции вы приедете проверить. Не забудьте оговорить изначально, что вы намерены крайне пунктуально соблюдать составленный график и что строители не имеют права выполнять работы, следующие за теми, которые вы приедете проверить. Так они не смогут скрыть качество выполнения одних работ, начав следующие.

Если строители скажут вам, что своими визитами и проверками вы задерживаете темп работ, — смело проявляйте жесткость. Ведь ваш приезд в день, когда по графику должна быть завершена определенная работа, никак не может задержать строителей. С другой стороны, совершенно недопустимо запаздывать с проверкой или откладывать ее.

Если строители выполнили какую-то работу с опережением, об этом прораб либо бригадир должны поставить вас в известность заблаговременно. Перенеся срок проверки, вам следует дотошно выяснить причины такого «стахановского прорыва». Ведь на практике может вскрыться, что нарушился технологический цикл, строители по каким-то своим причинам устроили «гонку» в ущерб качеству. Если же рабочие выбились из графика — выясните, что конкретно планирует предпринять бригадир, чтобы объект в любом случае был сдан в срок.

Вообще, контрольные функции должны быть распределены между вами, независимым наблюдателем и контролирующими отделами местных органов власти. С последними, после того как вами получена вся разрешительная документация и строительство началось, общается в процессе строительства ваш подрядчик. Напомните ему об этом, если заметили тенденцию переложить данное занятие на вас.

Одним словом, график ваших приездов нужен не только для контроля, но и лично для вас. С одной стороны, он поможет избежать искушения ездить на стройплощадку ежедневно, с другой — не позволит вам пропасть надолго. Тем более если вы не нашли возможности воспользоваться услугами независимого эксперта по техническому надзору за строительством. Если вы все-таки нашли такого специалиста — четко разделите с ним обязанности. Иначе эффект от контроля снизится.

Какие конфликтные ситуации могут возникнуть в ходе строительства? Самая болезненная из них — срыв сроков сдачи объекта. Строители, разумеется, могут сообщить вам, что сроки сорваны по вашей вине, так как вы не вовремя подвезли на объект материалы. При этом работники не объяснят, почему они заговорили об этом сейчас, а не два месяца назад. Решить вопрос грамотно и без ущерба для себя можно лишь в том случае, если вы исправно вели журнал строительных работ. В нем должны быть отмечены и дата поставки на стройплощадку «спорных» материалов, и сроки работ, для выполнения которых этот материал требовался.