К созданию рабочего проекта архитекторы приступают после того, как архитектурное проектирование будущего дома окончательно завершено. Рабочий проект состоит из архитектурных и коммуникационных разделов, к которым прилагаются инженерные чертежи наружных, внутренних сетей, строительный план и собственно генеральный план.
Таким образом, проектирование дома начинается с технического задания. Как правильно вести диалог с архитектором? Он должен знать все ваши пожелания относительно облика будущего дома, его внешнего вида и внутренней отделки. Не бойтесь выглядеть дилетантом — вам не нужно быть докой в деле технологий. Кстати, хорошо, если общаться с архитектором вы будете вместе с домочадцами — так вы не упустите важных для них «мелочей».
Изобразите свои пожелания архитектору на бумаге. Даже если вы совсем не умеете рисовать, любительский чертежик поможет специалисту более точно воплотить ваши желания в зрелом, качественном проекте.
Несмотря на то что вы не разбираетесь в стилях, вместе с архитектором необходимо решить, в рамки какого стилевого направления можно «уложить» ваши фантазии. Ведь у каждого стиля, как уже говорилось в предыдущей главе, есть свои каноны и композиционные правила, поэтому пренебрежение ими может обернуться безвкусицей. Архитектор поймет: нравится вам классика или хай-тек, модерн или барокко, кантри или мрачная крепость, эдакая фортеция в миниатюре. Помогите архитектору вас понять. Залог талантливого проекта — точная формулировка концепции и верный выбор стиля. Обязательно изучите максимальное количество архитектурных и дизайнерских журналов и каталогов. Еще важный совет: осмотрите с семьей все доступные пригороды и поймите, какие архитектурные решения вам нравится, а какие — нет.
Дизайнеры здесь соблюли все каноны стиля. В отделке пола использованы терракотовая плитка, тщательно обработанные и «состаренные» деревянные половицы штучного изготовления. В отделке стен — декоративные штукатурки, камень, светлые деревянные панели, изящные и неяркие бумажные обои
Доминирующие оттенки палитры холла и спален — бежевая, тепло-коричневая, молочная. Соблюдены и каноны оформления окон — никаких сложных драпировок, все просто и лаконично
Постарайтесь сами учесть все нюансы, прежде чем изложить пожелания архитектору. Кто постоянно будет жить в доме? В каких отношениях друг к другу состоят его будущие обитатели? Есть ли перспектива увеличения семьи и в каком временном промежутке? Планируете ли вы нанимать постоянно живущую в доме обслугу — помощника по хозяйству, няню? Хотите ли вы специальную комнату для хобби — мастерскую, бильярдный зал или библиотеку? Сколько вам понадобится уборных и душевых, сколько вы хотите балконов, нужна ли веранда?
Затем соотнесите свои мечты с требуемой системой отопления. Чтобы в доме приятно жилось много лет, придется учитывать множество индивидуальных обстоятельств, прямо либо косвенно влияющих на качество работы системы отопления. Ведь именно от этажности, наличия мансарды, общей площади дома, количества жилых и подсобных помещений, высоты потолков будет зависеть выбор архитектором типа и способа монтажа отопления. Тип отопительной системы будет обусловлен также материалом стен и перекрытий.
Желательно, чтобы именно автор проекта порекомендовал квалифицированного мастера, который подскажет вам, какой должен быть объем котла, тип топлива, сколько и каких труб вам понадобится для разводки системы по дому, какой модели радиаторы наиболее подходят. Поверьте, самый важный этап строительства — монтаж отопления. Именно от качества системы отопления будет зависеть комфортность жизни в доме. Установив на этапе строительства хорошие нагревательные приборы и радиаторы, вы будете избавлены от необходимости регулярно их ремонтировать. Скажем, гарантия на новейшее оборудование и трубы из полимерных материалов сегодня дается на 75 лет, причем эти трубы и радиаторы не нужно красить — они не теряют вида даже по прошествии большого периода времени. Помните, что устанавливать и налаживать отопительную систему должны исключительно специально приглашенные профессионалы.
Юридическая сторона строительства
Итак, закончены предваряющие начало строительства мероприятия, зависящие исключительно от вас. Собрали необходимую сумму денег, определились с образом дома, посмотрели все окрестные коттеджные поселки, нашли общий язык с оригинальным архитектором, смирились с мыслью о необходимости заплатить еще и за проект ландшафтного дизайна участка. Осталось найти хорошего подрядчика, потом независимого наблюдателя за строительством и выдержать темп жесткого и грамотного контроля за строителями. Затем пригласить дизайнера-интерьерщика, приобрести мебель и — жить. Однако есть и «бумажный» этап строительства, чему и будет посвящена данная глава.
В принципе, такой момент, как количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство дома, зависит в том числе от того, где участок находится. Дело в том, что в различных районах и областях России существуют ощутимые различия в порядке как выдачи разрешений на строительство, так и введения вас в право собственности. Как правило, для одного дома понадобятся около двух десятков документов и около десятка согласований.
Аспекты и последовательность оформления покупки участка
Самое первое, что вы должны сделать при приобретении конкретного участка, — проверить (не только на наличие, но и на подлинность) абсолютно все документы, имеющиеся у продавца (либо его представителя, то есть профессионала-риелтора). Прежде всего это паспорт продавца и оригинал свидетельства его права собственности на землю — если, конечно, оно оформлялось. Иначе невозможно удостовериться в том, что земля действительно является собственностью этого человека. Если продавец показывает лишь копию, то, независимо от того, чем он это мотивирует, от сделки лучше отказаться. Даже если очень сильно хочется приобрести именно эту землю. Подвохов бывает множество. Возможно, копия свидетельства выдана как раз потому, что участок находится под арестом. Либо земля в данный момент является предметом судебного разбирательства и от нее хотят побыстрее избавиться — поэтому и изъят оригинал свидетельства.
Отдельно скажу о ситуации, когда в роли продавца выступает не собственник, а риелтор. Записав все его координаты, первым делом посетите агентство недвижимости, чтобы узнать, действительно ли он там работает, штатный это сотрудник либо сдельщик. Самое главное — убедитесь, что это солидное агентство недвижимости, а не фирма «Рога и копыта». Необходимо изучить лицензию на риелторскую деятельность и попросить показать все имеющиеся в наличии документы, относящиеся к выставлению на продажу облюбованного вами участка.
Имея дело с риелтором, выясните: действительна ли на сегодняшний день выданная ему владельцем участка доверенность. Уточните, по какой именно цене владелец поручил риелтору продать его собственность, а также сколько соток и какие постройки входят в продаваемый «комплект». И самое главное — доверено ли риелтору право подписи в договоре о заключенной сделке.
Будьте внимательны при осмотре свидетельства о собственности на землю. В этом документе вы должны найти ответы на следующие вопросы: во-первых, когда и кем это свидетельство выдано. Во-вторых, на основании каких документов ваш визави является собственником участка. В-третьих, площадь участка, сколько из нее реально принадлежит продавцу (особенно если участок большой). В-четвертых, каков его статус (уже говорилось о том, что далеко не ко всем продаваемым участкам прилагается право строиться на них). Конечно, вам должен быть назван кадастровый номер участка, а также представлен кадастровый план. Это документ, в котором указываются следующие данные: категория земельного участка, количество соток, сведения о различных секторах земельного участка и схема его территории с указание границ.
Также в выписке из кадастра должен быть отражен весь «негатив»: возможно, по вашему будущему участку протянут газопровод, а также трубы муниципальных коммуникаций. Возможно, на этом участке нельзя вырубать деревья. Как показывает практика, иногда в земельных документах эти ограничения и недостатки не указываются, и в результате вы, уже заключив сделку, понимаете, что действительно купили просто кусок земли.
Не менее важно увидеть документы, из которых станет ясно, каким образом продавец стал владельцем участка: сам купил его, обменял, получил в подарок либо в наследство.
Следующая позиция — у продавца-владельца должны быть в порядке документы об отсутствии задолженности по уплате земельного налога. Такой же документ, в случае если вы приобретаете участок в садовом товариществе, вам обязан представить председатель садового товарищества.
Осведомитесь о семейном положении продавца земли. Не стесняйтесь попросить нотариально заверенное согласие супруга либо супруги продавца на совершение сделки. Если вас что-то смущает в облике продавца — попросите представить справку о дееспособности. Поверьте, когда человеку действительно важно как можно скорее продать свою недвижимость — вашу просьбу он воспримет адекватно. Существует особая схема мошенничества, когда ушлые родственники продают что-либо от имени психически нездорового, однако контролируемого ими члена семьи, а потом с легкостью добиваются в суде признания сделки недействительной.
Также, изучая документы, проверьте, какое количество соток указано на бумаге и какое реально имеется в наличии. Проведите тщательные замеры — речь идет о ваших деньгах. Ведь иногда бывает так, что продавец (особенно в новых коттеджных поселках) самовольно прирезает себе «ничейную» площадь, чтобы потом продать участок дороже.
Что делать, если свидетельства о праве собственности на землю у продавца нет, а участок вам хочется приобрести именно этот? Равноценной заменой свидетельству могут быть постановление или распоряжение местного органа власти о выделении этому человеку земли либо имеющийся у него на руках договор купли-продажи. Дело в том, что иногда владельцы земельных участков годами не могут сподобиться оформить свои имущественные права, получив, например, по сути ненужный им участок в наследство либо бессрочное пользование. Особенно это касается наследников участков, принадлежавших еще советским дачным и садоводческим товариществам. Все, что знают молодые наследники об участке, — это то, что он всегда принадлежал их семье. Понятно, что отсутствие нужных документов осложнит и задержит сделку, поэтому решайте: поборетесь вы за право купить именно этот участок либо продолжите поиски равноценного.
